Qué ha dicho el Supremo
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha rechazado otra vez una práctica que aparece a menudo en las comprobaciones de valor: tasar un inmueble sin salir del despacho, con los datos del Catastro, fotografías aéreas e imágenes de Google Maps, sin que el perito llegue a pisarlo. La sentencia es de 16 de julio de 2026, se ha conocido ahora y resuelve el recurso de casación 6851/2024. Anula un fallo de 2024 del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura que había dado por buena una liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) basada en un informe de ese tipo.
En aquel expediente, el perito de la Administración dejó escrito que no hacía falta visitar el inmueble porque podía conocer su situación, su superficie y sus características a través de fuentes documentales. Para el Supremo, esa explicación es genérica y casi idéntica a otra que ya rechazó en 2025, así que no sirve.
La doctrina que fija se resume en dos ideas:
- Como regla general, si el valor se fija con un dictamen de peritos, el perito tiene que ir en persona y ver el inmueble por fuera y por dentro. Solo así puede comprobar la superficie real, la distribución, el estado de conservación, la calidad de los materiales o las servidumbres visibles.
- La visita solo puede omitirse en casos muy concretos. Entonces es la propia Administración la que debe justificarlo en el expediente con datos objetivos y contrastados. Si el informe no lo razona, el juez no puede suplir esa falta.
El tribunal añade que poder pedir una tasación pericial contradictoria no rebaja lo que se exige al perito de la Administración.
Cuándo te puede servir
Desde la reforma de 2021, en la compra de una vivienda usada la base del ITP es, en principio, el valor de referencia del Catastro, o el precio si es más alto. En esos casos lo habitual es que no intervenga un perito. Para discutir ese valor hay otra vía: pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación. Después, el Catastro emite un informe vinculante.
La sentencia te interesa cuando el valor se ha fijado con un dictamen de peritos. Ocurre sobre todo con inmuebles que no tienen valor de referencia y con operaciones antiguas que Hacienda todavía puede revisar porque no han prescrito. Si has recibido una propuesta de liquidación o una liquidación que sube el valor que declaraste, y el informe no dice que nadie entrara en la vivienda, tienes un argumento sólido. En Cataluña el ITP lo gestiona la Agència Tributària de Catalunya, pero esta doctrina del Supremo sirve de referencia a los tribunales de todo el país.
Qué revisar en el informe del perito
- Si consta la fecha de la visita y quién la hizo. Un informe sin visita y sin una explicación pensada para tu caso es justo lo que el Supremo considera insuficiente.
- Si los datos son de tu vivienda o los generales de la zona: superficie, planta, estado, reformas. Si la redacción parece copiada de otros expedientes, es mala señal.
- Si el informe dice que no le dejaron entrar. El perito tiene que hacerlo constar y explicarlo. En un caso anterior, el Supremo exigió a la Administración que probara que el propietario se había negado: no bastaba con que no hubiera nadie en casa.
- Si explica qué inmuebles ha usado como comparación y por qué se parecen al tuyo.
Hay un error que se comete a menudo y juega en tu contra: recibir la carta en la que el perito pide cita y no contestar. Si la visita no se hace porque no respondes o no facilitas el acceso, tu argumento pierde fuerza. Guarda siempre lo que te piden y lo que contestas.
El plazo que no debes dejar pasar
Contra la liquidación puedes presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa. En los dos casos tienes un mes desde que te la notifican. Ese mismo mes es el plazo para pedir una tasación pericial contradictoria, que suspende el cobro de la liquidación y el plazo para recurrir. Cuando la normativa del impuesto lo permite, puedes alegar que el informe no está bien motivado y reservarte a la vez el derecho a pedir esa tasación más adelante.
Antes de pedirla, ten en cuenta su coste. Los honorarios de tu perito los pagas tú. Si hace falta un perito tercero y su valoración supera en más de un 20 % el valor que declaraste, sus honorarios también corren de tu cuenta.
Antes de decidir, compara el valor que te reclaman con el precio de la escritura, con el valor de referencia si lo hay y con una tasación independiente. Si la diferencia es pequeña, quizá no compense. Si el informe es genérico y la diferencia es importante, conviene que un profesional revise el expediente completo antes de que se acabe el mes.
