Qué dicen los datos del CGPJ
El Consejo General del Poder Judicial publicó el viernes 16 de octubre su estadística del segundo trimestre de 2026. Entre abril y junio los juzgados practicaron 4.474 lanzamientos, un 35,7 % menos que en el mismo periodo del año pasado. La bajada más fuerte está en los que vienen de un impago del alquiler: 2.244, un 57,7 % menos. Aun así, siguen siendo la mitad de todos los desalojos.
Los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron bastante menos, un 8,9 %, hasta 1.109. En cambio, los lanzamientos por otras causas, como procedimientos de familia o laudos arbitrales, se dispararon: pasaron de 444 a 1.121. Hay un matiz: la estadística mezcla viviendas con locales, fincas o trasteros, así que no todos son pisos.
Cataluña sigue a la cabeza, con 983 lanzamientos en total, 456 de ellos por impago del alquiler. También concentra casi un tercio de las ejecuciones hipotecarias que se presentaron en España: 2.270 de 6.886.
Por qué hay menos desahucios, y por qué no significa que sea más fácil cobrar
Que caigan los lanzamientos no quiere decir que haya menos impagos. Una parte de la explicación está en lo que ocurre antes de llegar al juzgado. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una negociación previa antes de presentar casi cualquier demanda civil, y el desahucio por falta de pago no está entre las excepciones. Muchos conflictos se cierran con un acuerdo de salida o un calendario de pagos, y nunca se convierten en un lanzamiento.
La otra parte es que el procedimiento tiene más requisitos y, desde este mes, una protección nueva para el inquilino vulnerable. Si eres propietario, el proceso es más largo y exige más papeles que hace unos años.
La novedad del decreto de octubre: la Administración puede pagar la deuda
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añadió a la Ley de Enjuiciamiento Civil una vía extraordinaria para frenar el desahucio por impago. Según el texto consolidado, rige desde el 8 de octubre. Funciona así:
- Si el inquilino acredita que está en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado lo comunica a la Administración competente en vivienda.
- La Administración tiene un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, si no la ofrece, pagar o consignar toda la deuda y las costas.
- Durante esos dos meses se suspenden el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
- Si paga, el desahucio queda enervado y el contrato sigue en vigor. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad.
Esta vía es independiente de la enervación ordinaria: no cuenta como primera enervación y se puede usar aunque el propietario haya enviado antes un requerimiento fehaciente de pago.
Ojo con el calendario. Los decretos de vivienda aprobados el 6 de octubre tienen que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso. Según la Mesa, el plazo vence el 13 de noviembre, y la votación aún no tiene fecha cerrada. Si un decreto no se convalida, queda derogado, así que esta regla puede durar poco. Conviene comprobar su situación antes de tomar decisiones.
Qué revisar si alquilas un piso
Si eres propietario y tu inquilino ha dejado de pagar:
- Intenta la negociación previa y déjala documentada. Sin ella, la demanda puede no admitirse, y lo que negocies tiene que coincidir con lo que luego reclames.
- Haz el requerimiento de pago por un medio fehaciente, como un burofax con certificación de contenido o un requerimiento notarial, al menos 30 días antes de demandar. Si el inquilino no paga en ese plazo, pierde la posibilidad de enervar el desahucio por la vía ordinaria. Un mensaje informal no suele servir como prueba.
- Prepara bien la demanda. Tiene que indicar si cabe o no la enervación, si el piso es la vivienda habitual del ocupante y si eres o no gran tenedor. Si no lo eres, debes aportar una certificación del Registro de la Propiedad con los inmuebles a tu nombre. Es uno de los motivos de inadmisión más habituales.
- Cuenta con un plazo más largo si el inquilino alega vulnerabilidad: solo la fase ante la Administración puede suponer dos meses de suspensión.
Si eres inquilino y tienes deudas de renta, saldarlas dentro del plazo que te da el juzgado puede cerrar el procedimiento. Esa enervación ordinaria solo se puede usar una vez, salvo que el impago se debiera al propietario, y normalmente te obliga a pagar las costas. Si tus ingresos han caído, reúne cuanto antes la documentación que acredite tu situación.
En los dos casos, cuando hay varios meses de deuda o dudas sobre si se aplica la vía de vulnerabilidad, tiene sentido que un profesional revise el contrato, los requerimientos y los plazos antes de dar el siguiente paso. Un error de forma al principio puede alargar el proceso varios meses.
