Qué ha cambiado en el calendario
La votación de los dos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el 6 de octubre y publicados en el BOE al día siguiente no se celebró el viernes 16 de octubre, que era la fecha que se manejaba. Ahora la Diputación Permanente del Congreso prevé reunirse el 12 de noviembre para decidir si los convalida. Es el día después de la huelga general por la vivienda convocada para el 11 y la víspera del arranque de la campaña de las elecciones del 29 de noviembre. De momento es una fecha prevista: no hay convocatoria formal.
Los dos decretos no están en la misma situación, y eso es lo que más te afecta si alquilas o tienes un piso alquilado:
- Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible. Incluye, entre otras medidas, la suspensión temporal de desahucios de personas vulnerables, ventajas fiscales para inquilinos y para algunos propietarios y créditos ICO para comprar la primera vivienda. Está en vigor desde su publicación, y el reparto de fuerzas de la Diputación Permanente apunta a que saldrá adelante.
- Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Su propio texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Si se rechaza el día 12, no llegará a aplicarse ni un solo día. Las cuentas que se hacen hoy, con el previsible voto en contra del PNV, lo dejan sin mayoría suficiente.
Qué cambiaría si se aprueba la prórroga
El decreto de estabilidad reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez cumplidos los cinco años de contrato, o siete si el casero es una empresa, el alquiler se prorrogaría obligatoriamente por periodos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes avise de que no quiere seguir. Las claves son estas:
- El casero tendría que avisar con al menos seis meses de antelación, en lugar de los cuatro actuales. El inquilino mantiene los dos meses.
- Si el casero decide no renovar, tendría que indemnizar al inquilino. La cantidad sería la mayor de dos: doce mensualidades calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios del alquiler para esa vivienda, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella. Se pagaría al entregar las llaves.
- No habría indemnización en algunos casos tasados que deben constar por escrito en el aviso. Por ejemplo, cuando el casero, si es una persona física, necesite la vivienda para él o para familiares cercanos; cuando el inquilino no haya vivido en el piso más de seis meses del último año sin causa justificada; cuando tenga otra vivienda disponible en el mismo municipio, o cuando rechace una oferta de contrato nuevo de al menos cinco años con una renta dentro de los límites legales.
- Si el piso se vende, el comprador asumiría la obligación de indemnizar.
La duda del plazo de convalidación
La Constitución obliga a que el Congreso se pronuncie sobre un decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación. Si ese plazo se cuenta desde el 6 de octubre, el 12 de noviembre queda fuera, y por ahora no se ha explicado públicamente cómo se computa en este caso. Es un punto que puede dar que hablar, sobre todo con el decreto que ya está en vigor. Lo prudente es no dar nada por cerrado hasta que se conozca el resultado de la votación y lo que se publique después en el BOE.
Qué conviene revisar mientras tanto
Durante casi un mes vas a convivir con una norma publicada pero que todavía no rige y que puede decaer. Algunas cosas que conviene tener claras:
- Mira la fecha exacta de vencimiento de tu contrato o de la prórroga en curso. El nuevo régimen solo afectaría a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Si en esa fecha quedan menos de seis meses para el vencimiento, el casero podría seguir avisando con cuatro meses de antelación.
- Si eres propietario y ya avisaste antes del 7 de octubre de que no renuevas, ese aviso válido conserva sus efectos y no generaría indemnización.
- Si el contrato ya está en la prórroga anual de hasta tres años, seguiría en ella hasta que termine, y solo entonces se le aplicaría el régimen nuevo.
- Si vas a firmar un acuerdo de renovación, ten en cuenta que, si el decreto se convalida, las cláusulas que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino se tendrían por no puestas.
- Un error frecuente es avisar de palabra o por un mensaje que luego no se puede acreditar. Sea cual sea la norma que acabe aplicándose, el aviso debe poder probarse en cuanto a contenido y fecha, y si alegas una causa para no indemnizar, tiene que figurar por escrito y con detalle.
Si tu contrato vence en los próximos meses y no tienes claro qué plazo de aviso te toca, o si estás pensando en vender una vivienda alquilada, consulta con un profesional antes de mover ficha. Un aviso mal calculado ahora puede obligarte a repetirlo cuando ya no te dé tiempo.
