Qué se vota el jueves y por qué importa
El jueves 12 de noviembre la Diputación Permanente del Congreso vota los dos reales decretos-ley de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre y que el BOE publicó el día 7: el 28/2026 y el 29/2026. Como las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, la decisión no la toma el Pleno, sino este órgano más pequeño. Solo puede convalidar o rechazar cada decreto entero. No puede cambiar ni una coma.
Los dos decretos están en situaciones distintas. El 29/2026 lleva en vigor desde el 8 de octubre. El 28/2026, el que alarga los contratos, todavía no se aplica: su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre. Si se rechaza el jueves, no llegará a aplicarse.
Según el recuento de votos que manejan los grupos, el primero tiene apoyos para salir adelante por un margen mínimo. El segundo lo tiene muy difícil, porque un grupo cuyo voto es decisivo ya ha anunciado que votará en contra. Aun así, hasta que se vote no hay nada cerrado.
Lo que ya se aplica a tu contrato: el decreto 29/2026
Si alquilas o tienes un piso alquilado, estas son las medidas de este decreto que más te afectan:
- Actualización anual de la renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta está por encima del máximo que marca el sistema de índices de referencia, no se puede subir con la actualización anual. En el resto de casos, la subida es la que pacten las partes y, sin acuerdo, no puede superar el 2 %.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años. Afecta a contratos de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. Se concede por años, hasta dos más. El inquilino tiene que estar al corriente del pago y haber pagado la renta cada mes durante los ocho meses anteriores. Hay excepciones, por ejemplo cuando el propietario necesita la vivienda para sí o para un familiar, o cuando las partes firman un contrato nuevo en las condiciones que fija la norma.
- Alquiler de temporada. Dura más de 31 días y como máximo doce meses, y el propietario tiene que justificar una causa real y que se pueda acreditar. Si no la hay, si se pasa del plazo o si se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes para la misma vivienda, se aplican las reglas de la vivienda habitual desde el primer contrato.
- Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda entera.
Si este decreto se convalida, todo esto sigue igual. Si contra lo previsto se rechazara, decaería. Según la doctrina del Tribunal Supremo que se citó cuando cayó un decreto anterior en abril, los efectos que una norma de este tipo ha producido mientras estaba vigente no se anulan.
Lo que está en el aire: el decreto 28/2026
Este es el cambio de fondo. Cuando un contrato de vivienda habitual llegue al final de su duración o de sus prórrogas, se prorrogaría de forma tácita y obligatoria por periodos de cinco años, o de siete si el propietario es una empresa. El propietario que no quiera renovar tendría que avisar con seis meses de antelación y, salvo en los supuestos tasados que recoge la norma, pagar una indemnización.
Si el jueves se rechaza, nada de esto llega a aplicarse y las prórrogas siguen funcionando como hasta ahora, con lo que añade el decreto 29/2026. Si se convalida, empezaría a aplicarse el 15 de noviembre.
Qué conviene hacer estos días
Hasta el jueves hay incertidumbre, pero ya se pueden revisar unas cuantas cosas:
- No firmes nada con prisa antes del 12. Si tu contrato vence pronto y te proponen renovar, rebajar o subir la renta, o firmar un contrato nuevo, espera a conocer el resultado. Las condiciones de partida pueden cambiar en tres días.
- Comprueba la fecha exacta de fin de tu contrato y de su prórroga obligatoria. De esa fecha depende si puedes acogerte a la prórroga extraordinaria y, en su caso, qué plazos de preaviso corren. Es un dato que muchos inquilinos y propietarios no tienen claro.
- Revisa la próxima actualización de la renta. Un error frecuente es aplicar de forma automática la cláusula del contrato, con el IPC u otro índice, sin tener en cuenta el límite vigente. Si la renta supera el índice de referencia de tu zona, la subida anual no se puede aplicar.
- Si eres inquilino y piensas pedir la prórroga extraordinaria, asegúrate de estar al día en los pagos y hazlo por escrito, de forma que quede constancia de la fecha y del contenido.
- Si tienes un contrato de temporada, comprueba que la causa de la temporalidad está escrita y que la puedes acreditar. Si no es así, el contrato puede acabar tratándose como uno de vivienda habitual.
Cuando se conozca el resultado de la votación, merece la pena repasar cada caso concreto, sobre todo si el contrato vence en los próximos meses, si hay un desacuerdo sobre la renta o si se encadenan contratos de temporada. En esas situaciones, una consulta con un profesional antes de mover ficha ahorra conflictos.