Qué ha cambiado y por qué importa esta semana
Buena parte de la atención sobre los decretos de vivienda se ha ido a las prórrogas y al tope de las subidas. Pero el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, también reescribe dos fórmulas muy extendidas: el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones. Si firmas uno de estos contratos a partir de ahora, las reglas son distintas de las de hace dos semanas.
El calendario añade incertidumbre. Con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que según lo publicado estos días la vota el viernes 16 de octubre. Si el texto no se convalida, deja de aplicarse. Hasta entonces, lo que firmes hoy se rige por él.
Alquiler temporal: causa escrita, más de 31 días y, por regla general, 12 meses
La ley de arrendamientos pasa a regular la «vivienda temporal» como un alquiler pensado para quien está desplazado de su domicilio habitual por un motivo justificado. Los puntos que debes conocer son estos:
- La causa tiene que figurar en el contrato. Debe ser real y poder acreditarse. Si hay discusión, quien tiene que probarla es el propietario, no el inquilino.
- Sin causa, el contrato es de vivienda habitual. Y lo es desde el día en que se firmó, con la duración mínima y las prórrogas propias de ese régimen.
- Duración. Tiene que superar los 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses, incluidas las prórrogas. La norma admite ir más allá solo si la causa sigue existiendo.
- Encadenar contratos tiene límite. Si superas los 12 meses sin justificación, o firmas más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
- Salida anticipada. El inquilino puede desistir cuando haya pasado un mes desde la firma, avisando con diez días, sin indemnización.
- Garantías. En los contratos temporales la garantía adicional a la fianza queda limitada a una mensualidad, y no se te puede exigir un seguro de impago.
- Renta entre contratos sucesivos. Cuando se suceden contratos temporales sobre la misma vivienda, el incremento anual de la renta no puede superar el índice de referencia para la actualización de alquileres vigente.
Las cesiones turísticas de hasta 31 días quedan fuera de la ley de arrendamientos y siguen su propia normativa.
Habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la del piso entero
El alquiler de una habitación o estancia entra expresamente en la ley, como vivienda habitual o como vivienda temporal según la necesidad que cubra. La regla nueva es de precio: la suma de las rentas de todos los contratos de habitación vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta que correspondería al contrato de la vivienda completa.
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, esa renta de referencia —o la suma de las parciales— debe respetar además los límites de precio previstos para esas zonas. El decreto deja a salvo la normativa autonómica sobre estas modalidades, algo que conviene tener presente en Cataluña. Quedan fuera las cesiones de habitaciones que hacen entidades sociales sin ánimo de lucro dentro de programas de acogida.
Tanto en habitaciones como en vivienda completa, el decreto impide repercutir al inquilino, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Los servicios no esenciales solo se te pueden cobrar si los pides por escrito después de que te informen de que son opcionales y de lo que cuestan.
Qué pasa con los contratos firmados antes
Los contratos de temporada celebrados antes del decreto mantienen su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado, pero sin posibilidad de prórroga. Si al acabar se renuevan, el nuevo contrato ya queda sujeto a la regulación de vivienda temporal. El error que más se va a repetir es dar por hecho que basta con volver a firmar el mismo modelo de siempre: ese documento, sin una causa concreta, hoy sería un contrato de vivienda habitual.
Qué conviene revisar
- Si eres propietario: no uses el título «de temporada» como fórmula. Escribe en el contrato el motivo concreto del desplazamiento y guarda el documento que lo respalde, porque la prueba te corresponde a ti. Si alquilas por habitaciones, suma las rentas vigentes y comprueba que no superan la de la vivienda entera.
- Si eres inquilino: lee si tu contrato recoge una causa y si es cierta. Si vives allí de forma permanente y la causa no existe o no aparece, puedes tener los derechos de un alquiler de vivienda habitual. Revisa también si te han cobrado honorarios de gestión o servicios que no pediste por escrito.
- Si estás a punto de firmar: ten presente la votación del viernes 16. Lo firmado mientras el decreto está en vigor se rige por él, y conviene que el contrato esté bien planteado con las reglas de hoy.
Tiene sentido pedir una revisión profesional antes de firmar cuando la causa de temporalidad es dudosa, cuando vas a renovar un contrato de temporada anterior al decreto o cuando llevas varios contratos seguidos sobre la misma vivienda. En esos tres supuestos se decide si el contrato es temporal o de vivienda habitual, y la diferencia son años de duración.
