Qué dicen las inmobiliarias
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha publicado un sondeo rápido sobre los diez primeros días de los nuevos decretos de vivienda. Ha preguntado a más de 600 agencias de capitales de provincia y grandes ciudades. Según sus cuentas, en ese tiempo 4.235 viviendas han salido del alquiler habitual o han cambiado de destino: 2.067 se han retirado sin más, 1.224 se han puesto a la venta y 944 han pasado a otras fórmulas de arrendamiento. Además, hay 1.523 contratos que estaban a punto de firmarse y se han quedado parados.
El 88,9 % de las agencias dice que ya nota el efecto de las nuevas normas. El 38,9 % ve propietarios que se pasan al alquiler de temporada o por habitaciones. La federación calcula que el número de contratos de alquiler podría bajar entre un 25 % y un 30 % en las próximas semanas.
Hay que leer estas cifras como lo que son: una encuesta exprés hecha por la patronal del sector, no una estadística oficial. Aun así, dan una idea del ambiente en que se están negociando ahora los contratos.
Por qué hay prisa: el decreto previsto para el 15 de noviembre
Buena parte de este movimiento tiene que ver con el Real Decreto-ley 28/2026. Se publicó en el BOE el 7 de octubre y entraría en vigor el 15 de noviembre. Modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez que el contrato haya cumplido al menos cinco años (siete si el propietario es una empresa), se prorrogará por otros cinco o siete años si nadie avisa a tiempo. Hasta ahora, la prórroga era año a año.
Si el propietario quiere terminar el contrato, tendrá que avisar con seis meses de antelación, en lugar de cuatro, y pagar una indemnización al inquilino. Será la cantidad más alta de estas dos: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en el piso. Las mensualidades no se calculan con la renta que pagas, sino con el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler asigna a esa vivienda. Si el índice no da un valor para ese piso, se usa la renta vigente.
En algunos casos no hay que pagar indemnización. Para ello, el motivo tiene que explicarse por escrito y con detalle en el propio aviso:
- El propietario, si es persona física, necesita la vivienda para él o para familiares cercanos.
- El inquilino no ha vivido en el piso más de seis meses del último año y no tiene una causa justificada.
- El inquilino tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio.
- Las partes firman un contrato nuevo.
- El inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de al menos cinco años con la renta limitada.
El error de adelantar el aviso de no renovación
Hay propietarios que creen que, si envían ya la carta de no renovación, se libran del nuevo sistema. El decreto lo tiene previsto. Solo se mantienen sin indemnización los avisos enviados válidamente antes de que se publicara, es decir, antes del 7 de octubre. Si el decreto sigue adelante, los avisos enviados desde esa fecha se rigen por las nuevas reglas cuando el contrato venza después del 15 de noviembre.
Hay dos reglas de transición más. Si al entrar en vigor el decreto quedan menos de seis meses para que venza el contrato, el propietario puede seguir avisando con cuatro meses de antelación. Y los contratos que ya están en la prórroga anual de la ley actual terminan ese periodo con las reglas de siempre; el nuevo sistema se les aplica cuando lo acaben. Antes de mover ficha, mira bien en qué año de contrato estás.
El viernes se vota y todo puede cambiar
Nada de esto es definitivo. Las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, así que el decreto tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, que vota el viernes 16 de octubre. El PNV tiene el voto decisivo. Ha anunciado que apoyará el otro decreto, el de medidas contra los desahucios, pero no este. Si no se convalida, quedará derogado antes del 15 de noviembre y no llegará a aplicarse.
Mientras tanto, conviene no tomar decisiones irreversibles a ciegas:
- Si eres propietario y piensas vender el piso alquilado, ten en cuenta que, por regla general, el comprador se subroga en el contrato. Si el decreto sale adelante, el comprador también asumiría la posible indemnización.
- Si eres inquilino y te llega ahora un aviso de no renovación, mira tres cosas: la fecha en que se envió, la fecha de vencimiento del contrato y si el aviso explica por escrito alguna de las causas que eximen de indemnizar.
- Si buscas piso, cuenta con que habrá menos oferta y lee con cuidado los contratos de temporada. Tienen que responder a una necesidad temporal real. Si el piso va a ser en realidad tu vivienda habitual, esa calificación se puede discutir.
- Envía cualquier comunicación por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como el burofax, y guarda el justificante.
Si tu contrato vence en los próximos meses o estás pensando en sacar tu piso del alquiler, espera al resultado del viernes y luego haz que un profesional revise tu caso. Según cómo quede la norma, el mismo aviso puede no costarte nada o costarte una indemnización de un año de renta o más.