Qué ha pasado
Esta semana se han conocido dos datos que parecen ir en direcciones opuestas. El 23 de septiembre, en Madrid, la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, dio una cifra: desde 2021 se han dejado de construir unas 755.000 viviendas respecto a las que harían falta según la demanda, y ese desfase podría crecer en otras 300.000 hasta superar el millón en 2028. También explicó que, si se descuenta la inflación, los precios se han acelerado desde 2024 hasta niveles parecidos a los de 2005. Y aportó una comparación a largo plazo: desde 1980, la renta real de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, y el precio real de la vivienda, por 3,5.
Un día después, uno de los grandes portales de anuncios publicó su análisis del segundo trimestre de 2026: el 16 % de las viviendas en venta rebajó su precio respecto al de salida, frente al 13 % del mismo periodo de 2025. El recorte medio fue de 28.280 euros, alrededor de un 6 % del precio inicial. Las capitales donde más propietarios bajaron el precio fueron Madrid (24 % de los anuncios) y Barcelona (23 %). En Barcelona ciudad la rebaja media rondó los 36.400 euros.
Por qué las dos cosas pueden ser ciertas a la vez
Que falten viviendas explica por qué los precios siguen altos y por qué, a medio plazo, el Banco de España no espera que se abaraten. Pero el precio de un anuncio lo pone el vendedor, y muchas veces sale por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar. Cuando pasan semanas sin visitas o sin ofertas serias, llega la rebaja. Lo que reflejan esos datos es que hay más vendedores ajustando su precio pedido, no que la vivienda se esté abaratando en general.
Hay otro factor. La subgobernadora recordó que los bancos siguen concediendo hipotecas con criterios prudentes y que el endeudamiento de los hogares está en mínimos históricos. Dicho de otra forma: el comprador no puede pagar más de lo que el banco le financia más sus ahorros, y eso pone un techo a lo que el vendedor puede pedir, por mucha demanda que haya.
Si vendes: el precio de salida importa más de lo que parece
Un piso que sale caro y se rebaja varias veces suele venderse peor que uno que sale a un precio ajustado. Los compradores ven cuánto tiempo lleva publicado y cuántas veces ha bajado, y lo usan para negociar. Antes de fijar el precio, conviene revisar:
- Precios de cierre, no de anuncio. Lo que piden los vecinos no es lo que cobran. El valor de referencia del Catastro y las tasaciones recientes de la zona se acercan más a la realidad.
- La tasación del comprador. El banco presta sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el tasado. Si tu precio supera mucho la tasación, el comprador tendrá que poner la diferencia de su bolsillo o la operación se cae.
- La documentación. Tener preparados la nota simple, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado de deudas con la comunidad y el último recibo del IBI acorta plazos y da confianza a quien compra.
- Lo que te queda neto. Del precio hay que restar la plusvalía municipal, lo que corresponda en la declaración de la renta por la ganancia y, si tienes hipoteca, los gastos de cancelarla. Muchos vendedores negocian sin haber hecho esta cuenta y luego se llevan sorpresas.
Si compras: hay margen, pero negocia con papeles
Que uno de cada seis anuncios haya bajado de precio te da argumentos para negociar, sobre todo si el piso lleva tiempo publicado. Aun así, el error más frecuente no está en el precio, sino en lo que se firma antes de la escritura.
- Las arras. Es el documento en el que entregas una señal para reservar el piso. Según cómo esté redactado, si te echas atrás pierdes esa cantidad, y si lo hace el vendedor, puede tener que devolvértela por duplicado. Revisa qué tipo de arras firmas y qué ocurre si no consigues la hipoteca: si no lo dejas por escrito, el banco te la deniega y pierdes la señal.
- Tasar antes de comprometerte. Si puedes, pide una tasación antes de firmar las arras o condiciona la compra a que el valor tasado alcance el precio pactado.
- La nota simple. Comprueba quién es el titular y si hay cargas, embargos o hipotecas pendientes. Se pide al Registro de la Propiedad y cuesta pocos euros.
- Los ahorros que necesitas. Con criterios de concesión prudentes, lo normal es que el banco no financie el cien por cien. Suma la entrada, los impuestos y los gastos de la compra antes de hacer una oferta.
Si vas a firmar un contrato de arras o de reserva, ese es el momento de que alguien con experiencia revise el texto. Después de firmado, cambiar las condiciones depende de que la otra parte quiera, y muchos conflictos entre comprador y vendedor nacen de una cláusula que nadie leyó con calma.
