Un contrato de arras es un elemento más en el negocio de las inmobiliarias. Este cuenta con una terminología específica que en ocasiones es difícil descifrar, sobre todo para las personas ajenas al mismo. Hablamos de qué es un contrato de arras y los tipos que existen. Para comenzar, es un tipo de acuerdo en el cual estamos otorgando la obligación de firmar un contrato más adelante. Puede decirse que es un compromiso en firme para la adquisición de una vivienda.
No es más que un contrato de carácter privado donde tanto el propietario como el comprador acuerdan por medio de un documento la reserva de la compraventa de un inmueble. Para ello, se establece la entrega de una cantidad de dinero, conocida como señal, y que sirve como garantía de reserva. Esta señal puede ser en metálico, transferencia bancaria o en un cheque, según se convenga entre ambas partes. Los tipos de contratos de arras son tres.
Conviene tener en cuenta que en los inmuebles adquiridos en Catalunya, se deben aplicar las disposiciones contenidas en el Libro VI del Código Civil Catalán desde el 1 de enero de 2018, relativo a las obligaciones y contratos, donde encontramos la regulación del contrato de arras, ya que se cuenta con una legislación diferenciada del resto del estado.
Los 3 tipos de contrato de arras
Arras confirmatorias
Es el comprador quién entrega una cantidad como prueba de haberse celebrado el contrato, o como garantía de su ejecución. Esta será restada más adelante del precio final del inmueble. Si una de las partes incumple, la otra tiene el derecho de reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios. Puede considerarse como uno de los tipos de contratos de arras más comunes. En Catalunya, por defecto y siempre que no se indique lo contrario, los contratos de arras serán siempre confirmatorias, estando recogidas en el Artículo 621.8 del libro VI del Código Civil de Catalunya
Se debe especificar en el contrato, según el artículo 621.49 del libro VI del Código Civil Catalán si la devolución de ellas está sujeta a la aprobación de la financiación de los compradores, si no se especifica nada se entenderá que se devolverán si el comprador justifica que no pudo obtener la financiación.
Arras penitenciales
También son conocidas como arras de desistimiento. Cualquiera de las partes puede desistir del contrato, de hecho, es el único de los tres tipos de contrato de arras que lo permite. Si quien desiste es el comprador, perderá la cantidad entregada en concepto de señal. Si quien desiste es el vendedor, la cuantía a devolver como concepto de señal es el doble de lo inicialmente aportado. Se regulan en el Código civil, en el artículo 1454, en Catalunya están recogidas en el Artículo 621.8 del libro VI del Código Civil catalán y para que sean penitenciales, han de ser expresamente pactadas.
Arras penales
A diferencia de los dos anteriores, en el contrato de arras penales, la parte cumplidora tiene la opción de exigir la obligación del cumplimiento del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados por la parte que lo demande en caso de haberse sentido vulnerados sus derechos. o bien resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. Se regulan en los artículos 1154 y siguientes. En Catalunya están recogidas en el Artículo 621.8 del libro VI del Código Civil catalán
En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, solo se aplicaría este supuesto en el caso de que ambas partes lo hubieran así pactado.
Es muy importante tener claros estos conceptos si se firma cualquiera de los 3 tipos de contratos de arras, tanto por parte del vendedor como del comprador y ambos deben conocer sus correspondientes derechos y obligaciones.
Lo que debo saber sobre el contrato de arras
A la hora de firmar un contrato de arras, hemos de tener en cuenta factores como el precio, el tipo de inmueble, y nombre de las partes que intervienen. Siempre hemos de procurar que el contrato de arras con una inmobiliaria siempre contenga los siguientes aspectos:
La dirección exacta del inmueble, así como el plazo máximo para formalizar la compra venta.
Cuál es el precio acordado de venta. Si se trata de una vivienda totalmente nueva, siempre debemos hacer constar el precio de la misma, el IVA, así como el porcentaje de la comisión de la inmobiliaria o quién haya hecho de intermediario si ésta no está incluida en el precio de compra.
Siempre debe registrarse el nombre de todas las personas intervinientes y que firmen el documento como propietarios. Mención especial merece el caso de matrimonios celebrados en régimen de separación de bienes, siempre y cuando el inmueble sea la vivienda conyugal, en ese caso deberán firmar ambos aunque solo uno de ellos sea el propietario.
Además en Catalunya, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda , en su Tiitulo IV, Capítulo VI, establece que antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, el comprador debe tener información relevante de los gastos que afectan al inmueble así como otra documentación referente al inmueble, que varía si se trata de un inmueble en construcción, de obra nueva o de segunda transmisión o posteriores, viéndose esta ampliada si la cantidad a entregar sobrepasa el 1 % del valor total de la compra.
Igualmente en el momento de ofertar la vivienda si ésta es una vivienda acabada, deberá disponer del certificado energético de conformidad con el Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
¿Tienes claro ahora cuáles son los 3 tipos de contrato de arras? Esperamos haberte ayudado con una terminología que suele asustar de primeras, pero que sin embargo es totalmente necesaria a la hora de formalizar la compra-venta de un inmueble.
Si tienes cualquier duda referente a los contratos de arras, recuerda que puedes contactar con nosotros y te las resolveremos.
